La dificultad para acceder a una vivienda asequible se ha convertido en uno de los grandes desafíos urbanos y sociales de Europa. Es por eso que las instituciones europeas buscan nuevas herramientas para abordar esta situación. En este contexto, la Comisión Europea ha presentado la Ley de Vivienda Asequible, una propuesta de reglamento destinada a establecer un marco común para que los Estados miembros puedan adoptar medidas dirigidas a proteger la disponibilidad y el acceso a la vivienda en aquellas zonas donde exista una especial presión sobre el mercado residencial.
Fue publicada el pasado 9 de septiembre y desarrolla los objetivos del Plan Europeo de Vivienda Asequible, ya adoptado en diciembre de 2025. La iniciativa legislativa no pretende establecer una política de vivienda única para toda Europa, de manera que su intención es establecer un marco común que permita justificar, aplicar y revisar determinadas medidas cuando las circunstancias del mercado residencial así lo requieran.
Esta iniciativa se inscribe además en el marco de la Nueva Bauhaus Europea, la iniciativa de la Unión Europea que promueve entornos construidos más sostenibles, inclusivos y de mayor calidad. De hecho, el Plan Europeo de Vivienda Asequible plantea expresamente que el incremento de la oferta residencial debe combinar asequibilidad, sostenibilidad y calidad arquitectónica, impulsando soluciones innovadoras, nuevas técnicas constructivas y modelos que contribuyan a mejorar el bienestar de las personas y la calidad de los espacios habitados. En este sentido, la vivienda asequible configura no solo como una cuestión de acceso económico, sino también como una oportunidad para avanzar hacia ciudades y barrios más habitables, resilientes y cohesionados.
Para su elaboración, la CE desarrolló un proceso de consulta pública en el que participaron ciudadanos, expertos y autoridades que pudieron valorar la crisis de la vivienda desde sus propias experiencias.
En el documento, uno de los elementos centrales es la creación de una metodología común para identificar las denominadas areas under housing stress o zonas sometidas a estrés habitacional, es decir, entornos en los que existe una presión significativa sobre el mercado residencial como consecuencia del desequilibrio entre oferta y demanda. Para determinar si una zona puede considerarse tensionada, el reglamento establece diferentes criterios, como el estudio de la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos netos per cápita. Esta ratio deberá ser igual o superior a ocho, lo que significa que el precio representativo de una vivienda equivaldría, como mínimo, a ocho años de ingresos netos.
Asimismo, se incorpora una dimensión de futuro: deberá existir una previsión de que, sin la aplicación de una determinada medida, la situación de tensión no disminuirá durante los tres años siguientes, teniendo en cuenta factores como la evolución demográfica y la oferta y demanda de vivienda. De esta manera, la identificación de una zona tensionada no dependería únicamente de los precios actuales, sino también de las perspectivas del mercado.
Ámbitos para actuar
Una vez identificada una zona bajo presión residencial, la propuesta establece un marco para que las autoridades puedan intervenir sobre determinados usos de la vivienda. Uno de ellos son los alquileres de corta duración. Las autoridades podrán establecer medidas que restrinjan su acceso o provisión cuando exista evidencia de que están afectando negativamente a la disponibilidad y asequibilidad de vivienda. También se contemplan las viviendas desocupadas durante largos periodos. En todo momento, la lógica de la iniciativa es vincular cualquier medida restrictiva a una situación concreta del mercado y a una evidencia que permita demostrar su necesidad.
Por su parte, la Affordable Housing Act llega acompañada de una recomendación dirigida a las autoridades competentes para contribuir al aumento de la oferta de vivienda. De esta forma, la iniciativa europea no se centra únicamente en regular determinados usos de los inmuebles, sino que incorpora la necesidad de incrementar la disponibilidad de vivienda. Entre las medidas que cita se indican el cambio de uso de inmuebles existentes, y la implementación de los density bonuses que permiten a las constructores instalar más unidades residenciales con la condición de que destinen un porcentaje a vivienda social o asequible.
La propia Comisión Europea identifica la insuficiencia de oferta como uno de los principales factores estructurales detrás de las dificultades de acceso a la vivienda. Al mismo tiempo, señala que determinados usos de los inmuebles pueden aumentar la presión sobre la disponibilidad de vivienda habitual.
Siguientes pasos
Así, la propuesta abre un nuevo capítulo en el debate europeo sobre la vivienda: establecer un marco común para identificar las zonas sometidas a presión y garantizar que las medidas adoptadas en ellas estén respaldadas por datos, sean proporcionales y se revisen periódicamente. Así, más que establecer una única respuesta, el planteamiento ofrece unas reglas comunes para que cada territorio pueda actuar de acuerdo con su idiosincrasia y características, dentro del marco jurídico de la Unión Europea.
